Quand peut‑on bénéficier de l’indemnité d’éviction ?

Pour les commerçants qui sont dans un rapport contractuel de bail à exploitation commerciale, vous avez surement déjà entendu parler de la garantie d’éviction. Mais très peu de personnes peuvent se prévaloir de savoir exactement comment est‑ce que cela marche ? C’est pour cela que cet article vous apporte l’essentiel des informations nécessaires à la compréhension de la notion de l’indemnité d’éviction.

La garantie d’éviction : qu’est‑ce que c’est exactement ?

La législation française définie la garantit d’éviction comme étant la redevance due par un bailleur à son locataire qui exploite pour des fins commerciales les locaux, lorsque ce dernier reprend les locaux loués ou qu’il prive le locataire de sa faculté de renouvellement du bail. La garantie d’éviction est donc une compensation financière que perçoit le locataire pour faire face aux conséquences qui pourraient découler de la perte d’un droit que lui fait subir son bailleur.

Les conditions pour bénéficier d’une indemnité d’éviction

Il faut notifier que l’on ne peut pas évoquer l’indemnité d’éviction dans tous les types de contrats de bail. En effet, il faut la réunion d’un certain nombre de conditions. La principale est que le contrat de bail en cause doit être soumis au statut des baux commerciaux. Ensuite, il faut que le refus de renouvellement qu’oppose le propriétaire puisse être qualifié d’abusif ou qu’il ne soit pas soutenu par un motif légitime. 

Il faut tout de même préciser qu’il existe des motifs pertinents qui peuvent légitimer le refus d’un propriétaire de renouveler un bail commercial. C’est le cas :

• quand le locataire bénéficie d’un local équivalent,
• quand le locataire ne justifie pas d’une immatriculation au RCS,
• quand le propriétaire justifie d’un motif légitime
• ou encore quand l’immeuble est déclaré insalubre ou dangereux pour exploitation.

Comment calculer l’indemnité due ?

Au nombre des informations sur l'indemnité d'éviction, il est important de connaitre le mode de calcul des avantages pécuniaires qu’offre cette garantie. En effet, le calcul prend en compte la possibilité pour le fonds de commerce de disparaitre du fait de son transfert ou sa possibilité d’être transféré sans risque de perte de clientèle.

Dans le cas où le commerçant s’expose à la perte de sa clientèle du fait du refus de renouvellement du bail, on parle d’indemnité de renouvellement. Car la perte de la clientèle entraine souvent la perte du fonds de commerce. L’indemnité est donc correspondante à la valeur du fonds de commerce perdu.

Mais dans le cas où la clientèle peut être conservée, on parle plutôt d’indemnité de transfert. Ici, c’est principalement plus le coût de revient du transfert et de l’installation du fonds de commerce dans ses nouveaux locaux qui est pris en compte.